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[楼市新闻] 各种蛇妖鬼怪,各种信息狂轰滥炸,房产到底走向如何?

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ksdotagl2 发表于 2018-10-12 13:31:11 来自: 淮北人手机APP | 显示全部楼层 |阅读模式
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关于房价每个人都有自己的观点,但大部分人也只是看了某些自媒体编撰的信息,捕风捉影,无法建立起对于房产的大局观。
万科的“活下去”,大开发商的降价维权潮,地产进去白银时代,经济周期下行等等信息,国家调控限购限价限贷,让人看的眼花缭追,不明就里。其实要搞懂中国的房产最基本的一条论断就是他不仅仅是经济问题,而是和民生政治是挂钩的。只从市场经济去分析往往得出一个错误的结论。
当然,我这侃侃而谈也只是个人观点,并不一定完全正确,只是比大部分普通人了解的多一点,毕竟作为地产从业人员,平常的爱好就是看看各种房产信息,也有一些一手资料,了解的多了,分析的也就相对来说全面一点。
先从政府的土地财政说起吧,近10多年来,各个地方政府的最大财政收入都是靠土地拍卖,这让地方政府产生了路径依赖,然而这种发展是不可持续的,到了现阶段土地财政是越来越难,中央也早就意识到了这个问题,这两年出台的各种调控有两个目的,一是降低人们对于房价只涨不跌的预期,二是让地方政府转型,不能只依靠土地拍卖去增加财政收入,这也是史上最严调控的逻辑,两年来丝毫没有松懈的意思,可以说现阶段做的还不错。但是转型总是伴随着痛苦,不让卖地,政府的收入就会大幅下滑,如何补这个财政收入的窟窿是一大难题,路径依赖产生的效果就是17年各大二线城市开始的抢人大战,各种政策出台支持外地人落户,人多了自然房产需求就高了,土地财政得以维系,然而这还是饮鸩止渴,不是长久之计。对于地方政府来说,这是一个十分矛盾的问题,一方面要贯彻执行中央的调控政策,一方面要想办法增加财政收入,这一现象的发生也是早就可以预料到的,只是没想到发生的如此之快。
接下来说下房企,各种政策的压力下,房企的发展举步维艰,一方面地方政府想要把地价卖高一点,一方面政府又限制房价,这让房企的利润捉襟见肘,不仅如此,房企开发楼盘的钱还都是从银行借的,利息又高,这也是导致全国800多宗土地流拍的根本原因,无利可图,相信是谁也不会傻到做赔钱的买卖,而且在当下的市场行情,政策稍有变动便会赔的倾家荡产。目前全国范围内的降价跑量的逻辑就是现金为王,资产负债率太高会玩不下去,随时可能全面崩盘,头部房企可能日子还好一点,但对于现阶段战线拉的比较长的中小房企来说,可能好日子要到头了,很有可能破产。万科活下去的口号不是警醒自己的,而是中小房企,也许现阶段是大房企喜闻乐见的时候,可以随时超中小房企的底,每个经济下行阶段就是大的企业吞并小企业的最佳时机,对于中小房企来说,这也许是他们活下去的最好的方式。拿华夏幸福来说,19.56亿股份已经卖给了平安,500亩的土地储备卖给了万科。这也是大家新闻看到的说强者恒强的底层逻辑。也许这两年的房企并购会越来越多。大房企的出路是什么呢?我觉得有两点,一个是产业转型,比如发展旅游业,打造旅游度假村;另一个是继续深耕开发房产,把产品做精做强。
上面写的这些也都不接地气,说下作为普通民众我们应该考虑的问题,要不要买房,什么时候买合适。作为投资客现阶段最好是持币观望,近期各大房企降价潮还会持续一段时间,但是隐隐约约能够感觉到这种发展也是不会持续太久,毕竟降价跑量只是为了应付短期内债务的压力,资产负债率一旦缩减到一定程度,价格就会上调,可能今明两年是刚需的最佳买房时机。
受制于公司要求,朋友圈不让发时事政治房产等信息,微博也没人看,就只能在论坛找找存在感了。想要表达的依然还在很多,待整理好思路后再发一篇吧。这一通分析也只是片面的,还有更大的视角去考虑房产发展。
我这也只是抛砖引玉,欢迎专业人士指点分析。
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夏有乔木09 发表于 2018-10-15 17:30:53 来自: 淮北人手机APP | 显示全部楼层
。。。。。
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lp7022623 发表于 2018-10-31 10:38:29 | 显示全部楼层
很透彻

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sports8888 发表于 2018-10-31 11:46:09 | 显示全部楼层
说的很好

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富力地产张亚腾 发表于 2018-11-3 18:10:27 来自: 淮北人手机APP | 显示全部楼层
东湖湿地公园里的湖景房,富力相城府了解一下。 15705618426(微信同号)
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大鲨鱼奥尼奥 发表于 2018-11-4 02:26:54 | 显示全部楼层

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